유럽의 주거용 부동산 관리업체 하이미스타덴이 오픈AI 기술을 활용해 경영 프로세스를 근본적으로 재편하고 있다. 건물 관리의 기초는 100년간 변하지 않았지만, 그 방식은 급속히 진화하고 있다는 전략이다.

하이미스타덴은 올해 6월 AI 기술 도입을 가속화하기로 결정했다. 여러 플랫폼을 평가한 결과 오픈AI를 선택했으며, 직원 역량 강화와 비즈니스 핵심 프로세스의 재설계를 목표로 삼았다.

헬게 크로그스뵐 하이미스타덴 공동최고경영자(Co-CEO)는 "건물의 목적은 사람들에게 집을 제공하는 것으로 변하지 않았지만, 그것을 운영하는 방식은 계속 변하고 있다"고 말했다. 궁극의 비전은 '자가 운영 건물(self-operating buildings)'로, AI가 필요를 사전에 예측하고 작업을 조율하며 부동산 생명주기 전반의 의사결정을 지원하는 체제다.

임차 프로세스의 전면 혁신

가장 눈에 띄는 변화는 임차 업무에서 나타났다. 전통적으로 공실을 다시 시장에 내놓으려면 임차료 평가, 사진촬영, 광고 제작, 시장 수요 대응 등 각 단계마다 시간과 조율이 필요했다.

하이미스타덴은 이 전체 프로세스에 AI를 적용했다:

가격 책정: 챗GPT 사이트에 구축된 AI 도구로 시장 정보와 추천안 제공 광고 제작: AI가 가상 스테이징 이미지와 아파트 설명문 생성 리스트 검토: 직원이 라이브 광고를 하이미스타덴의 품질 기준에 따라 검토 시장 피드백: AI 생성 피드백으로 임차팀의 즉각적 대응 지원

특히 네덜란드에서는 가상 스테이징 이미지 제작 비용이 약 50유로(약 7만 1,500원)에서 0.10유로(약 143원) 미만으로 99% 이상 급락했다. 하이미스타덴은 이 시장만 해도 연 13만 유로(약 1억 8,590만원) 규모의 절감 효과를 추정했다.

니콜라이 브래머 최고디지털책임자(CDO)는 "AI 전략은 세 가지 기둥 위에 선다"며 "첫째, 교육과 올바른 도구로 직원을 역량 강화한다. 둘째, 중앙 트랜스포메이션 팀과 AI 챔피언 네트워크로 큰 프로젝트를 추진한다. 셋째, 데이터 모델과 부동산 관리 시스템을 AI 준비 상태로 강화한다"고 설명했다.

도메인 전문가가 개발자가 되다

더욱 주목할 만한 변화는 전통 개발팀 밖에서 일어나고 있다.

환경 지속가능성 분석가인 율리아 에를란센은 소프트웨어 개발 배경 없이 오픈AI의 코덱스를 활용해 환경 리스크 평가 솔루션을 직접 구축했다. 산재된 공공 데이터를 수집·정제·표준화하고 품질 검증과 반복 가능한 처리 파이프라인을 만든 것이다.

결과는 놀라웠다. 2만 112개 자산을 평가했고 600만 행 이상의 유용한 데이터를 생성했다. 예상 소요 인력이 1년간 5명에서 2개월간 2명으로 줄어들었고, 외부 컨설턴트 비용도 절감했다.

에를란센은 "코덱스 덕분에 원래는 기술 지원이 대량으로 필요했을 솔루션을 직접 만들 수 있었다. 이제 우리가 그 방법론을 소유하고 계속 발전시킬 수 있다"고 말했다.

책임감 있는 AI 도입

하이미스타덴의 AI 도입은 직원이 필요로 하는 작업 지원에 초점을 맞췄다. 지난해 9월 챗GPT 엔터프라이즈 출시 후 2~3개월 안에 직원의 절반 이상이 사용하기 시작했다. 중앙 AI 트랜스포메이션 팀은 직원들이 실무에서 배울 수 있도록 사례 라이브러리를 운영 중이다.

초기에 회의적이던 부동산 관리사들도 활용하고 있다. 노르웨이의 한 관리사는 챗GPT로 방치된 아파트를 평가해 우선순위별 리모델링 계획을 작성했다.

안드레아스 칼마르 린드퀴스트 AI퍼스트팀 담당자는 "전사적으로 직원들이 AI를 일상 업무에 활용하는 실질적 방법을 찾고 있다. 우리의 일은 작동하는 것을 확대하면서 데이터 보안, 책임 명확화, 인간 통제를 유지하는 것"이라고 설명했다.

미래 단계: 액션을 취하는 AI

하이미스타덴은 다음 단계 준비를 진행 중이다. 현재 구축 중인 '조달 인텔리전스 플랫폼'은 워크플로우 자동화와 오픈AI 모델을 API를 통해 결합해 계약 분석, 협상 준비, 계약 생명주기 관리를 지원한다.

더 장기적 비전은 더욱 야심차다. 하이미스타덴은 AI 기반 워크플로우를 지원하는 현대식 부동산 관리 시스템 '앰플리오 에스테이트'를 공동 개발 중이다. 목표는 직원이 챗GPT 같은 AI로 부동산 정보를 조회하고 핵심 시스템에서 조치를 취하도록 하되, 적절한 인간 감시를 유지하는 것이다.

이것이 '자가 운영 건물' 개념을 실제 기술 로드맵으로 변환하는 방식이다.

주요 성과

• 네덜란드에서 이미지 제작 비용 99% 초과 절감
• 코덱스로 20,112개 부동산 자산 평가 (예상 소요 인력 1년 5명에서 2개월 2명으로 단축)
• 출시 후 2~3개월 내 직원 50% 이상 채택

부동산 경영의 기초는 변하지 않지만, AI는 그 수행 방식을 완전히 재설계하고 있다. 하이미스타덴의 사례는 기술이 얼마나 근본적으로 비즈니스를 재편할 수 있는지 보여주는 사례다.